6 نوع دگرگونی بازار مسکن ایران

به گزارش کنفرانس هکا، خبرنگاران: ترکیب جدید جمعیت ایران، تابلوی تقاضای آینده در بازار مسکن را به روز کرد.

به گزارش خبرنگاران اطلاعات رسمی از آخرین آمارهای مربوط به میزان جمعیت و تعداد خانوار، حاوی 6 نشانگر درباره ترکیب جمعیتی است که براساس آن می توان گفت: پیر شدن ایرانی ها در راستا خلاف جهت رشد جمعیت جوان شتاب گرفته است. سرعت رشد جمعیت طی سه سال گذشته، نسبت به سال های 90 تا 95، کندتر شده است. ایران در حال حاضر 83 میلیون نفر جمعیت دارد که در قالب 25 میلیون و 600 هزار خانوار در کشور سکونت دارند. بیش از نیمی از جمعیت ایران را در حال حاضر، میانسال و سالمند تشکیل می دهد. اما از آنجا که میزان زاد و ولد در سال های اخیر و به خصوص سال گذشته به شکل بی سابقه ای کاهش پیدا کرد و همه سناریوهای جمعیتی بر کاهش شاخص رشد جمعیت تا سال 1430 اشتراک نظر دارد، برآورد می گردد در 1430 از هر 4 ایرانی، یک نفر حداقل 60 سال سن داشته باشد. روند پیری جمعیت طی سال های پیش رو، بازار مسکن را با 6 نوع دگرگونی روبرو می نماید که مهم ترین آن افت شدت تقاضا و تشدید گرایش به واحدهای کم متراژ است. بر این اساس، ساخت و ساز باید به سمت الگوی مسکن سالمندان تغییر کند.

نسخه به روزرسانی شده اطلاعات جمعیتی کشور مربوط به سال 98 از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد؛ بر این اساس، مرکز آمار با به روزرسانی آخرین اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95، آخرین تحولات جمعیتی کشور در امسال را تشریح کرد؛ اطلاعات به روز رسانی شده درخصوص مشخصات و ترکیب جمعیتی کشور در عین حال نشان دهنده 6 نشانگر یا شاخصجمعیتی است که همه این نشانگرها از شتاب رشد جمعیت سالمند در کشور حکایت دارند؛ 6 نشانگر پیرشدن جمعیت ایران با شتاب قابل توجه در سال های پیش رو، حداقل حاوی سه پیغام مهم برای سیاست گذار جمعیتی، بخش های کلان اقتصادی و متولی بخش مسکن است؛ این نشانگرها با اعلام کندتر شدن میزان رشد جمعیت، افزایش متوسط طول عمر، تغییر در ترکیب سنی جمعیت، کاهش زاد و ولد و افت نرخ باروری در عین حال از افزایش سرعت رشد جمعیت سالمند و کاهش سهم ترکیب سنی جوان با سرعت یکسان، اما در دو جهت متفاوت حکایت دارد. اطلاعات به روز شده جمعیتی ایران مربوط به مقطع زمانی سال 98 نشان می دهد جمعیت ایران هم اکنون به 83 میلیون نفر رسیده است؛ این در حالی است که جمعیت ایران در سرشماری سال 95 حدود 80 میلیون نفر اعلام شده بود؛ با این حال، نرخ رشد سالانه جمعیت از 24/ 1 درصد در سال 95 در حال حاضر به 23/ 1 درصد کاهش یافته است که این موضوع به معنای کندتر شدن سرعت رشد جمعیت در کشور است.

کاهش سرعت رشد جمعیت و استمرار آن در سال های اخیر یکی از بارزترین نشانگرهای جمعیتی ایران محسوب می گردد. دومین نشانگر تغییرات جمعیتی که در نسخه به روز رسانی شده مشخصات و ترکیب جمعیتی ایران مربوط به امسال قابل توجه است افزایش متوسط طول عمر افراد (نرخ امید به زندگی) است. برآوردهای اجرا شده نشان می دهد متوسط طول عمر افراد (نرخ امید به زندگی) از 59 سال در اوایل انقلاب، هم اکنون به 74 سال افزایش یافته است؛ این موضوع یکی از عوامل موثر در افزایش سهمسالمندان در ترکیب جمعیتی کشور است.اطلاعات اعلام شده همچنین نشان می دهد تعداد خانوارهای کشور در سال 98 به 25 میلیون و600 هزار خانوار افزایش یافته است این در حالی است که این رقم در سرشماری سال 95 معادل 24میلیون و200 هزار خانوار عنوان شده بود.

سومین نشانگر اعلام شده در نسخه به روز رسانی شده اطلاعات جمعیتی کشور مربوط به سال 98، به ترکیب سنی جمعیت ایران در شرایط حال حاضر اختصاص دارد. آمارها نشان می دهد هم اکنون 6/ 24 درصد جمعیت کشور را افراد زیر 15 سال تشکیل می دهند؛ جوانان 15 تا 29 سال 22 درصد از ترکیب جمعیتی کشور، افراد میانسال واقع در بازه سنی 30 تا 64 سال 47 درصد جمعیت و افراد سالمند 65 سال به بالاتر 4/ 6 درصد جمعیت کشور را به خود اختصاص داده اند. سهم جوانان از کل جمعیت در سال 95 معادل 25 درصد و سهم میانسال ها و سالمندان نیز به ترتیب 8/ 44 و 1/ 6 درصد بوده اما الان، سهم جوانان کم شده و سهم دو گروه سنی دیگر افزایش یافته که بیانگر شتاب پیرشدن ناشی از کاهش نرخ باروری است.

این در حالی است که بنا بر اعلام علی اکبر محزون، مدیرکل دفتر جمعیت، نیروی کار و سرشماری مرکز آمار ایران، از سال 90 به بعد به لحاظ ترکیب سنی و جمعیتی کشور ایران وارد فاز میانسالی شده است و پیش بینی می گردد در سال های آینده با افزایش سن جمعیت میانسال و عبور آنها از 65 سالگی، کشور به لحاظ جمعیتی وارد فاز سالمندی گردد. براساس اعلام وی، در سال 1400 نسبت جمعیت سالمند به کل جمعیت کشور از مرز 10 درصد عبور خواهد نمود؛ این در حالی است که برآوردها حاکی از عبور نسبت جمعیت سالمند از نرخ 4/ 19 درصد جمعیت کل ایران در سال 1420 است؛ برای سال 1430 نیز پیش بینی ها از عبور نسبت جمعیت سالمند کشور از نرخ 25 درصد خبر می دهد؛ به معنای دیگر پیش بینی می گردد در سال 1430 معادل یک چهارم جمعیت ایران در سنین سالمندی قرار داشته باشند. این در حالی است که بعد از مقطع زمانی سال 94 که حداکثر میزان تولد معادل یک میلیون و570 هزار ولادت در آن به ثبت رسید، میزان زاد و ولد در کشور در سال های بعد به میزان قابل توجهی کاهش یافت؛ میزان زاد و ولد در سال 95 به یک میلیون و 527 هزار نفر، در سال 96 به یک میلیون و480 هزار نفر و در سال 97 به یک میلیون و 366 هزار نفر کاهش است که این موضوع نشان دهنده افت قابل توجه میزان زاد و ولدها در مقطع زمانی حاضر و استمرار کاهش تولد است.

همچنین، بنابر اعلام محمدجواد محمودی، رئیس کمیته مطالعات جمعیتی شورای عالی انقلاب فرهنگی، این میزان افت، بیشترین کاهش نرخ زاد و ولد در طول تاریخ ایران محسوب می گردد؛ آمارهای اعلام شده از سوی وی همچنین نشان می دهد در سه ماهه اول سال 98 نیز میزان تولد در مقایسه با سه ماهه اول سال 97 معادل 13 درصد کاهش یافته است و به 299 هزار تولد رسیده است؛ این در حالی است که پیش بینی می گردد در صورت استمرار این روند در سه فصل دیگر سال 98 و در صورتی که در هر فصل میزان تولد به طور متوسط با فصل بهار برابری کند میزان زاد و ولد در سال 98 حدود 150 هزار نفر از سال 97 کمتر خواهد بود.

وی همچنین اعلام نمود: این میزان افت در سه اخیر بی سابقه بوده است. این در حالی است که آمارها نشان می دهد تحولات جمعیتی اخیر ترسیم نماینده شرایط پیش رو در سال ها و دهه های آینده به لحاظ تغییرات ترکیب جمعیتی و سنی است. متوسط نرخ رشد سالانه جمعیت در حالی هم اکنون به 23/ 1 درصد رسیده که این میزان در سال 60 برابر با 9/ 3 درصد بوده است؛ این در حالی است که پیش بینی های موجود از روندهای جمعیتی نشان می دهد انتظار می رود نرخ رشد جمعیت در سال های آینده حتی منفی گردد! با این حال و براساس اعلام کارشناسان جمعیتی و آماری، همه سناریوهای جمعیتی قابل طرح تا افق 1404 حاکی از پیش بینی استمرار کاهش شاخص رشد جمعیت است.

شاخص پنجم که بی ارتباط با شاخص چهارم نیست، کاهش نرخ باروری و کاهش تعداد ازدواج است؛ براساس اعلام مسوولان آماری کشور هم اکنون نرخ جانشینی جمعیت به حدود 1/ 2نفر کاهش یافته که از حد استاندارد کمتر است؛ در واقع هم اکنون نرخ رشد زاد و ولدها و باروری ها به زیر سطح جانشینی رسیده است؛ نرخ جانشینی جمعیت میزان کلی باروری است که منجر به جبران جمعیت درگذشته با جمعیت جدید می گردد؛ جمعیتی که پس از درگذشت والدین خود به عنوان جمعیت جانشین والدین شناخته خواهد شد؛ این موضوع نیز منجر به تاثیر بر ساختار کلی جمعیت شده است و روند سالمندی جمعیت در سال های آینده را تسریع می نماید؛ نرخ استاندارد جانشینی به طور متوسط 5/ 2 فرزند در ازای هر زن و شوهر است؛ سرعت رشد جمعیت سالمند و حرکت ترکیب جمعیتی کشور به سمت سالمندی جمعیتی ششمین نشانگر قابل شناسایی در بازنگری اطلاعات آماری مربوط به ساختار جمعیتی ایران است؛ براساس اعلام مسوولان آماری کشور، در سال 95 که نرخ رشد سالانه جمعیت کشور 24/ 1 بود نرخ رشد سالانه جمعیت سالمند به 62/ 3 افزایش یافت؛ یعنی تقریبا 3 برابر نرخ رشد جمعیت کل کشور که عدد قابل توجهی محسوب می گردد و نشان از تغییر ساختارهای جمعیتی کشور به سمت سالمندی جمعیت دارد.

این در حالی است که در همین زمان نرخ رشد سالانه جمعیت جوان (افراد واقع در بازه سنی 15 تا 29سال)، 6/ 3 درصد افت نموده است؛ یعنی سرعت رشد جمعیت سالمند و جوان به یک میزان اما در جهتی کاملا متفاوت بوده است؛ در ازای کاهش 6/ 3 درصدی جمعیت جوان در حال حاضر به همین میزان به نرخ رشد جمعیت سالمند اضافه شده است. اطلاعات ارائه شده همچنین نشان می دهد در سال 90 تعداد جمعیت جوان در کشور برابر با 23 میلیون و700 هزار نفر بوده است؛ این میزان در سال 95 به 20 میلیون نفر و در سال 98 به 18 میلیون نفر کاهش یافته است؛ این شاخص نیز نشان از شتاب دریافت تغییر ساختار جمعیتی ایران به سمت سالمندی دارد.

بنا بر اعلام، رئیس کمیته مطالعات جمعیتی شورای عالی انقلاب فرهنگی، کاهش نرخ رشد جمعیت از یکسو و حرکت ساختار جمعیتی به سمت سالمندی منجر به بروز آثار سوء اقتصادی در کشورها می گردد؛ طوری که براساس برآوردهای دنیای،کاهش نرخ رشد جمعیت و همچنین کاهش تعداد افراد واقع در سنین کار و فعالیت منجر به افت رشد اقتصادی کشورها در آینده می گردد؛ طوری که پیش بینی می گردد تحت تاثیر این رویداد،کاهش جمعیت منجر به کاهش 40 درصدی نرخ رشد اقتصادی در دنیا بعد از سال 2040 میلادی گردد.

کارشناسان بخش مسکن در اولین واکنش به اعلام اطلاعات جدید آماری از تغییرات ساختار جمعیتی کشور معتقدند این آمارها دست کم حاوی یک هشدار مهم از بابت ضرورت تجدید نظر در الگوهای ساخت وساز مسکن است؛ فردین یزدانی،کارشناس و نویسنده طرح جامع مسکن در واکنش به اعلام آمارهای جدید از تحولات ساختار جمعیتی کشور و برآوردهای اجرا شده برای سال های آینده، قوی ترین و مهم ترین برداشت قابل استنباط از این آمارها را ضرورت ایجاد و گسترش الگوی مسکن مناسب و مخصوص سالمندان عنوان می نماید. وی در این باره به دنیای اقتصاد اعلام نمود: از سال های قبل و از جمله در جریان انجام مطالعات طرح جامع مسکن تغییر ساختار سنی و جمعیتی کشور پیش بینی شده بود؛ به این معنا که انتظار حرکت ساختار جمعیتی کشور به سمت سالمندی در سال های آینده اطلاعات غیرمنتظره و پیش بینی نشده ای نبوده است؛ وی معتقد است، اثر پیرتر شدن جمعیت در سال های آینده و حرکت جمعیت به سمت سالمندی در وهله اول خود را در شکل کاهش تقاضای مسکن نشان می دهد؛ چراکه پیری جمعیت در نتیجه کاهش باروری و زاد و ولد رخ می دهد، بنابراین تحت تاثیر این رویداد، شاهد روند نزولی تقاضای بالقوه مسکن در آینده خواهیم بود.

بنابراین ضروری است متولی بخش مسکن با درنظر دریافت این ملاحظات جمعیتی سیاست های خود را در حوزه احتیاج به مسکن در سال های آینده تنظیم کند؛ از سوی دیگر استمرار کاهش بعد خانوار به معنای افزایش تقاضا برای مسکن کوچک متراژ در سال های پیش رو است و نشان می دهد در سال های آینده، احتیاج به واحدهای مسکونی با متراژ کوچک تر از حد فعلی بسیار بیشتر خواهد شد؛ بنابراین هم سیاست گذار و متولی بخش مسکن و هم سرمایه گذاران ساختمانی و سازنده ها باید این موضوع را مدنظر قرار دهند.

این در حالی است که حتی ضروری است بعضی ضوابط شهرسازی در این زمینه به روز رسانی، اصلاح یا ایجاد شوند. احتیاج به الگوی مسکن مخصوص سالمندان از هر عامل دیگری در این زمینه مهم تر به نظر می رسد؛ با توجه به تغییر ساختار سنی جمعیت و حرکت به سمت سالمندی جمعیت در سال های پیش رو ضروری است بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی با نگاه به ضرورت ایجاد و ساخت محیط های مسکونی مناسب سالمندان طراحی و ساخته گردد.

محمد سالاری، پژوهشگر اجتماعی-اقتصادی نیز در این باره به دنیای اقتصاد اعلام نمود: متاسفانه ساخت وسازها و الگوی ساخت مسکن در ایران با شرایط پیش روی ما در آینده از بابت حرکت جمعیت به سمت کهنسالی و سالمندی مطابقت ندارد و در این زمینه کمبودهای فراوانی وجود دارد؛ به گفته وی حدود 20 سال زمان در اختیار متولی بخش مسکن قرار گرفته است که الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان را در ضوابط و برنامه های تامین مسکن دنبال و عملیاتی کند. همچنین بنا بر اعلام سالاری، حداقل 30 سال زمان به طول می انجامد که کشور از شرایط بحران سالمندی پس از رسیدن به این مقطع عبور کند و تعادل جمعیتی در صورت اتخاذ سیاست های مناسب جمعیتی احیا گردد. آنالیز های اجرا شده از سوی دنیای اقتصاد بر پایه نظرات کارشناسی و همچنین مطالعات اجرا شده درخصوص الگوی مسکن مناسب سالمندان نشان می دهد این الگوی مسکن سازی دست کم باید از 16 ویژگی عمده برخوردار باشد. کارشناسان معتقدند از آنجا که پیش بینی می گردد در دهه 1430 حدود یک چهارم جمعیت ایران در سنین سالمندی قرار داشته باشند و این میزان جمعیت سالمند به قدری زیاد خواهد بود که نگهداری از همه آنها در خانه های سالمندان اساسا امکان پذیر نیست، بنابراین ضروری است تدابیری اندیشیده گردد که واحدهای مسکونی مناسب این افراد ساخته گردد تا اسکان سالمندان در سال های بعد تبدیل به بحران نگردد. اولین استاندارد ساخت مسکن برای سالمندان که از سوی کارشناسان مسکن،معماری و شهرسازی مورد تاکید قرار گرفته است مربوط به متراژ و مساحت واحدهای مسکونی متناسب با ویژگی های دوره سالمندی است؛ کارشناسان معتقدند متراژ مناسب سکونت سالمندان، واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 60 مترمربع است.

سالمندان که در سنین پیری هم به لحاظ توانایی جسمی و هم به لحاظ بنیه اقتصادی معمولا جزو افراد کم توان محسوب می شوند به واحدهای مسکونی احتیاجمند هستند که نگهداری از این واحدها برایشان دربردارنده هزینه و زحمت زیاد نباشد؛ هر چه مساحت این واحدها کوچک تر باشد به طور طبیعی هزینه های نگهداری وسکونت در آنها کمتر خواهد بود و از طرف دیگر نظافت این واحدها برای سالمندان و سایر امور مربوط به نگهداری و مدیریت منزل برای آنها راحت تر است.از این رو واحدهای مسکونی بزرگ متراژ اساسا مسکن مناسب برای سالمندان محسوب نمی شوند؛ این در حالی است که عمده واحدهای مسکونی ساخته شده در کشور در سال های گذشته تاکنون با مساحت بیش از 90 مترمربع ساخته شده اند. ویژگی دوم به طراحی تاسیسات مناسب با سطح توانمندی سالمندان در واحدهای مسکونی مربوط می گردد؛ ضروری است در این واحدهای مسکونی تاسیساتی نظیر شوتینگ زباله و... تعیبه گردد تا سالمندان برای انجام اموری از این دست احتیاج به تردد غیرضروری نداشته باشند.

ساخت مجتمع های مسکونی با در نظر دریافت فضاهای مناسب برای استفاده از سالمندان خارج از واحد محل سکونت همچون در نظر دریافت فضای سبز مناسب برای استفاده سالمندان در محدوده مجتمع مسکونی از دیگر ضرورت های مورد توجه در الگوی مسکن مخصوص سالمندان است؛ سالمندان به فضای سبز در محوطه مجتمع مسکونی خود احتیاجمند هستند تا بتوانند ساعاتی از روز را بدون احتیاج به طی مسافت خاصی، در این فضا سپری نمایند.ضروری است عمق دید واحدهای مسکونی سالمندان به گونه ای باشد که این افراد از هر زاویه ای از منزل خود به تمام نقاط منزل اشراف و تسلط داشته باشند؛ در واقع نباید واحدها به گونه ای باشد که فرد در آنها احساس وهم و تنهایی کند.

پنجمین ویژگی به امکان سریع وآسان گرم و سرد کردن منزل در ایام مختلف سال مربوط می گردد؛ با توجه به حساسیت بیشتر سالمندان در روبروه با فصول گرم و سرد سال ضروری است تاسیسات و مساحت واحدها به گونه ای باشد که با صرف کمترین انرژی، زمان و هزینه گرمایش و سرمایش مطلوب برای سالمندان فراهم گردد. منعطف سازی در کنار کوچک سازی ویژگی دیگر واحدهای مسکونی مناسب برای سالمندان است؛ طراحی ساختمان ها باید به گونه ای باشد که فرد در ایام سالمندی بتواند آن را متناسب با شرایط خود تغییر دهد.اهمیت آسانسور ها در واحدهای مسکونی مناسب سالمندان بیش از سایر مجتمع ها و واحدهاست؛ ضرورت دارد تعداد بیشتر و مطمئن تری از آسانسورها در ساختمان های مسکونی تعبیه گردد؛ اندازه آسانسورها بزرگ تر باشد و ساختمان حتما از آسانسور برخوردار باشد.

مرتفع سازی و تراکم بالای واحدها در مجتمع های مسکونی از دیگر مواردی است که با الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان منافات دارد؛ ضروری است تعداد طبقات و تراکم واحدها در الگوی مسکن سازی مخصوص سالمندان کاهش یابد تا در صورت اختلال در سیستم آسانسورها تردد سالمندان دچار مشکل اساسی نگردد؛ همچنین با توجه به کاهش نرخ رشد جمعیت در آینده و کاهش احتیاج به مسکن در صورت متراکم سازی و ساخت تعداد زیاد واحد در یک مجتمع مسکونی رفته رفته این مجتمع ها به ساختمان های خالی از سکنه و متروکه تبدیل خواهند شد. کوشش برای افزایش ایمنی ساختمان ها از دیگر پارامترهای مربوط به الگوی ساخت مسکن مخصوص سالمندان است؛ همچنین مکان یابی ساختمان ها در این الگو باید به گونه ای باشد که به جهت واقع شدن در شیب تند امکان تردد سالمندان را با مشکل روبرو نکند؛ مجتمع هایی که در شیب های تند ساخته شده اند مکان های مناسبی برای سکونت سالمندان نیستند.

سرویس های بهداشتی و حمام باید به گونه ای طراحی شوند که ضمن آنکه به طور مستقل برای سالمندان بدون احتیاج به حضور فرد دیگری قابل استفاده باشند امکان تمیز کردن آنها نیز به راحت ترین شکل ممکن فراهم باشد. اتاق خواب و آشپزخانه باید متناسب با ویژگی های سالمندان ساخته و طراحی شوند. از سوی دیگر ضروری است راستا تردد در واحد مسکونی برای سالمندان به وسیله نصب میله های محافظ روی دیوار برای سهولت حرکت سالمند در واحد مسکونی بهسازی گردد؛ مناسب سازی فضای شهری از دیگر الزامات مناسب سازی فضای سکونتی سالمندان است؛ ضروری است تمهیداتی اندیشیده گردد که علاوه بر فضای داخلی واحدهای مسکونی فضای بیرونی نیز برای جابه جایی سالمندان و تردد آنها مناسب سازی گردد.

نورپردازی واحدهای مسکونی در روز و شب نیز از دیگر الزامات در این زمینه است؛ ضروری است پنجره ها به گونه ای طراحی گردد که ضمن تامین نور بهینه، افق دید بهتری برای فرد سالمند ایجاد کند. اندازه پنجره ها در هر کدام از بخش های منزل باید متناسب با استفاده سالمند از آن بخش به صورت بهینه انجام گردد. استفاده از رنگ های ملایم، مات و روشن برای رنگ آمیزی دیوارها و همچنین استفاده از کفپوش های گرم نیز از دیگر ضرورت ها در الگوی تامین مسکن سالمندان است.

این مطلب برایم مفید است