محله های اوقافی تهران را بشناسید - کنفرانس هکا

یکی از دلایلی که زمین های وقفی به عنوان گزینه به افراد پیشنهاد می گردد، ارزان تر بودن آن ها است. به طور کلی می توان گفت قیمت خانه هایی که بر روی زمین های وقفی ساخته شده 10 تا 15 درصد کم تر از خانه های مشابه بر روی زمین های غیر وقفی است. فقر اطلاعات و مطلعی در مورد وقف و زمین های وقفی به روشنی و وضوح در میان افرادی که بیش ترین ارتباط عملی با این زمین ها را دارند، وجود دارد که موجب سردرگمی مردم، متضرر شدن بسیاری از آن ها و تبلیغ منفی علیه وقف شده است.

قبل از این که نگاهی به نقشه محله های اوقافی بیندازیم و با محله های اوقافی تهران آشنا شویم، مروری بر مفهوم وقف، مفهوم املاک اوقافی، تفاوت سند ملکی و اوقافی و معامله اموال وقفی خواهیم داشت تا با این موضوع بیش تر آشنا شده و با دید باز اقدام به خرید ملک وقفی کنید یا حتی از خرید آن منصرف شوید.

موضوعات مورد آنالیز در این مقاله شامل موارد زیر است:

• مفهوم وقف
• مفهوم املاک اوقافی
• تفاوت سند ملکی و اوقافی
• محله های اوقافی تهران
• شرایط خاص خرید و فروش ملک در محله های اوقافی تهران
• نکات مهمی برای خرید و فروش ملک در محله های اوقافی تهران

مفهوم وقف

وقف واژه نام آشنایی است که مردم ایران پس از ورود اسلام با آن آشنا شده اند و به معنای ایستادن، توقف (حبس) داد و ستد یک ملک برای بهره مندی از منافع آن توسط دیگری است. چیزی قابلیت وقف دارد که با استفاده کردن از آن، از بین نرود. مانند ملک و ساختمان. در استفاده از املاک اوقافی (وقف شده) قوانین و شرایط مختلفی حاکم است و ریزه کاری های حقوقی بسیار زیادی دارد.

مفهوم املاک اوقافی

تعریف این نوع ملک می تواند به خوبی بسیاری از ابهامات شما برای خرید ملک در محله های اوقافی تهران را رفع کند و با اطلاعات کامل سراغ آنالیز نقشه محله های اوقافی بروید. در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می گردد که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره اوقاف در ازای اقساط 99 ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می نماید. البته ناگفته نماند مبالغ اقساط گفته شده در طول سال خیلی زیاد نیست. یادتان باشد پرداخت اقساط 99 ساله به معنای اجاره به شرط تملیک نیست!

این املاک در محله های اوقافی تهران دارای سند هستند و هیچ مسئله ای هم برای خرید و فروش، رهن و اجاره و حتی ساخت وساز در زمین آن ها وجود ندارد. این املاک دارای سند اوقافی هستند که البته تفاوت هایی با سند ملکی دارد. املاک اوقافی در شهرهای مختلف ایران وجود دارد و متاسفانه به دلیل قیمت کمتر و تفکر اشتباهی که در جامعه رواج پیدا نموده دید خوبی نسبت به آن ها وجود ندارد.

یکی از مزایای سند اوقافی می تواند برای افرادی باشد که بودجه کمی دارند؛ چرا که نه تنها می توانند صاحب ملک شوند، بلکه اگر ملک اوقافی را به صورت زمین خریداری نمایند امکان دریافت وام و ساخت وساز روی آن وجود دارد.

دلیل ارزان بودن این املاک در محله های اوقافی تهران نسبت به املاک دیگر این است که؛ بعضی از مردم مذهبی اعتقاد دارند نماز خواندن در این خانه ها حرام است و شاید صاحب اولیه زمین راضی نباشد. در هرصورت این املاک به دلیل عدم مطلعی کافی در جامعه، وجهه خوبی در بین مردم ندارند و یک مشاور می بایست مشتری خود را مطلع نماید. عده ای هم معتقد هستند این زمین ها بعد از 99 سال می بایست به اوقاف برگردد که طبق قوانین ثبتی چنین ادعایی مستدل نیست. البته در صورت ساخت و ساز در زمین های اوقافی می بایست از اداره اوقاف استعلام گردد و مبلغی را هم به عنوان عوارض از سازنده دریافت می نمایند.

تفاوت سند ملکی و اوقافی

سند اوقافی

سند اوقافی به مالک اختیار کامل نمی دهد و علاوه بر اقساطی که به صورت سالیانه به اداره اوقاف پرداخت می گردد و بعد از 99 سال دربار ه اجاره مجدد ملک اوقافی تصمیم گیری خواهد شد، برای هر کاری از جمله نقل و انتقال باید اجازه اوقاف داشته باشید. در واقع یکی از تفاوت های این سند با سند ملکی این است که نه تنها بدون مجوز امکان خرید و فروش ندارد، بلکه درباره هر گونه تغییری در املاک اوقافی باید چندین مرحله با حضور در اداره اوقاف پیموده گردد.

سند ملکی

اسناد ملکی شش دانگ هستند و به صورت تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می گیرند. نکته مهم این است که چه مالک یک نفر باشد چه چند نفر، نام آن ها در هر سند که دارای شماره پلاک ثبتی مجزا است درج می گردد و پلاک مذکور و هویت مالک به سادگی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.

• در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازه سهم خود سند دفترچه ای و منگوله دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد. در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف شمال، جنوب، شرق و غرب تعیین شده است. نقل و انتقال سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام گردد و غیر از آن اعتبار قانونی ندارد.
• شماره سریال اوراق سند اهمیت زیادی دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است؛ از همین رو باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.
• نکتهی مهم دیگر این است که از نظر ارزش و اعتبار، طبیعتاً اعتبار سند ملکی شش دانگ از سند اوقافی بیش تر است و همین امر باعث قیمت کمتر املاک اوقافی شده است. اما در نهایت اختیار ملک اوقافی در محله های اوقافی تهران با کسی است که آن را خریداری نموده است و سند اوقافی دارد. گفته می گردد ارزش یک ملک دارای سند ملکی نسبت به نمونهی مشابه با سند اوقافی تا 20 درصد بیشتر است.

محله های اوقافی تهران

1- محله اوقاف

یکی از محله های اوقافی تهران جایی است که به همین نام نیز شناخته می گردد. با آنالیز نقشه محله های اوقافی در تهران متوجه می شویم که محله اوقاف در ابتدا بسیار وسیع تر از اکنون بوده است و در پی تقسیمات شورای اسلامی شهر تهران و شهرداری منطقه4 تهران محدوده جدیدی پیدا کرد. در سال 1387 و با جدا شدن قسمتی از این محله، محدوده جغرافیایی اوقاف کوچک تر شد. در واقع این محله به دو محله جدید تقسیم شد یکی اوقاف و دیگری علم و صنعت.

با آنالیز نقشه محله های اوقافی متوجه می شویم که محله اوقاف در حال حاضر از شمال به بزرگراه در دست ساخت وفادار، از جنوب به بلوار دلاوران، از شرق به خیابان اردیبهشت و از طرف غرب به خیابان هنگام منتهی می گردد و 42052 نفر جمعیت را در خود جای داده است. مرز جنوبی اوقاف تا قبل از تقسیمات سال 87 شهرداری و شورای شهر تا خیابان فرجام ادامه داشت و به همین دلیل محدوده جغرافیایی بزرگی را در بر می-گرفت. مساحت کنونی محله اوقاف 1650127 مترمربع است.

با نگاهی به نقشه محله های اوقافی می بینیم که محله اوقاف در حال حاضر از شمال با محله قاسم آباد و ده نارمک، از شمال شرقی با قنات کوثر، از طرف شرق با تهران پارس غربی، از جنوب با محله جدید علم و صنعت و از جهت غرب با محله شمیران نو همسایه است. ساخت وساز خانه ها که منجربه پدید آمدن محله اوقاف شد در اواخر دهه 50 یعنی سال های 56 به بعد و در هیاهوی انقلاب اسلامی ایران شروع شد. تا قبل از آن اراضی این محله خارج از محدوده شهری بود و به همین دلیل خانه های کمی در این محله وجود داشتند.

تا قبل از انقلاب محله ای به نام اوقاف وجود نداشت. مالک اصلی زمین های اوقاف آقای عبدالوهاب تهرانی بوده که زمین ها را وقف نموده و برای ساخت وساز در اختیار مردم قرار داده است. ساکنان اولیه محله اوقاف کارمندان ارتش بوده اند. بعد از انقلاب اسلامی ایران بخش دیگر زمین ها در اختیار مردم عادی نهاده شد. خانه های محله اوقاف سند مالکیت نداشته و اهالی محله اوقاف بسته به متراژ ساختمان های خود سالانه مبلغی را به عنوان اجاره به اداره اوقاف شرق تهران می پردازند. همین ویژگی وجه تسمیه این محله شده است. در حال حاضر اوقاف در ناحیه 7 شهرداری منطقه 4 تهران واقع شده است.

2- شهرک غرب

در نقشه محله های اوقافی، شهرک غرب یکی دیگر از محله های اوقافی تهران است. شهرک غرب یا شهرک قدس، یک منطقه مدرن و از محله های شهر تهران است که در شمال غربی این شهر و در منطقه 2 شهرداری تهران نهاده شده است. این منطقه به دلیل داشتن شهرسازی مدرن، خیابان کشی های عریض و استاندارد، تراکم جمعیت پایین، آب وهوای پاکیزه، امکانات رفاهی و درمانی، خانه های ویلایی با معماری متفاوت و دسترسی آسان به شریان های اتوبانی شهر، به یکی از گرانقیمت ترین مناطق مسکونی تهران بدل شده است.

بافت مدرن و امروزی شهرک غرب این تصور را به وجود می آورد که این محله پیشینیه قدیمی و تاریخی خاصی ندارد، اما داستان به این صورت نیست و این محله دارای سابقه تاریخی تعیینی است و از سوی دیگر شاید تصور بسیاری از شما این باشد که محله صرفا به دلیل قرار دریافت در غرب تهران، شهرک غرب نام گذاری شده است. در حالی که دلیل نام گذاری غیر از این است. در پاییز سال 1340، روستای خوش آب و هوا و مسیحی نشین خوردین، توسط گروهی از مهندسان آمریکایی با رویای ساخت تهرانی مدرن، تبدیل به شهرکی شد که به دلیل شباهت شهرسازی اش با مدل های آمریکایی، شهرک غرب نام گرفت که بعد از پیروزی انقلاب، شهرک قدس نامیده شد. مهندسان آمریکایی به روزترین خانه های ویلایی را در این منطقه طراحی کردند که هنوز هم از نمونه های ارزنده معماری در تهران شناخته می گردد.

در نقشه محله های اوقافی و از نظر صندلی جغرافیایی و شهری، شهرک غرب در منطقه 2 شهرداری تهران واقع و دارای هفت فاز مسکونی است. سعادت آباد در شمال، بزرگراه همت در جنوب، خیابان فرحزادی در غرب و رودخانه درکه در کنار بزرگراه چمران و ده ونک در شرق این محله، حدود چهارگانه شهرک غرب را تعیین می نمایند. شهرک غرب به چند اتوبان اصلی مانند همت، چمران و شیخ فضل الله نوری دسترسی مستقیم دارد و به علت داشتن خیابان های پهن معمولا مسئله ای از لحاظ ترافیک وجود ندارد.

آیا زمین های شهرک غرب وقف است؟

به دلیل آن که از سال 86، بحث وقف بودن زمین هایی از شهرک غرب که روی آن تعداد زیادی خانه ویلایی و آپارتمان مسکونی ساخته شده، مطرح بوده است، بنگاه های مسکن در بعضی نقاط این منطقه قیمت های نازلی برای فروش ملک پیشنهاد می نمایند. این مشاوران املاک معتقدند چون زمین وقفی است! پس قیمت عرصه از اعیان باید حذف گردد.

در تیرماه سال 1386 طبق حکمی که توسط قاضی استیری در شعبه 8 دادگاه شهید بهشتی صادر شد، زمین های واقع در پلاک ثبتی 74 (فاز 1و 2و قسمتی از 3و5) شهرک غرب، موقوفه (وقف آستان قدس رضوی) اعلام شد. این حکم به آن معنا است که ساکنین این مناطق از این پس مالک زمین خود نیستند و تنها ساختمان واقع در زمین به آن ها تعلق دارد و به همین دلیل باید هر ساله اجاره ملک خود را به آستان قدس رضوی بپردازند. علاوه بر این، با توجه به تردید به وجود آمده در مالکیت این زمین ها قیمت ملک در این مناطق تنزل پیدا نموده است. این در حالی است که در این منطقه تنها 400 دستگاه خانه ویلایی وجود دارد و مابقی مجتمع های مسکونی مربوط به تعاونی های کارگری و کارمندی نظیر فرهنگیان، صدا و سیما، مخابرات، بانک ها، ارتش و… است.

شرایط خاص خرید و فروش ملک در محله های اوقافی تهران

برای خرید ملک در محله های اوقافی تهران به بنگاه معاملات املاک می روید و ملک وقفی را می خرید؛ به همین راحتی. البته با قیمت کمتر و قرارداد اجاره ای که بر مبنای آن هر ساله باید مبلغی را به عنوان اجاره بها به سازمان اوقاف پرداخت کنید. این املاک دو سند دارند یکی سند عرصه (زمین) و دیگری سند اعیانی (ساختمان)، اما صاحبان این املاک هر زمان که بخواهند ملک خود را بفروشند مبلغی را به سازمان اوقاف پرداخت می نمایند. البته پولی که برای نقل و انتقال زمین وقفی پرداخت می گردد علاوه بر پولی است که برای انتقال اعیانی آن پرداخت می گردد و چون اعیانی به نام فروشنده است باید بابت آن هزینه های مختلفی را به شهرداری و … پرداخت کند. اما عرصه باید در اداره اوقاف انتقال داده گردد.

نکات مهمی برای خرید و فروش ملک در محله های اوقافی تهران

چنان که گفته شد املاک اوقافی که دارای سند اوقافی هستند با ملک شخصی تفاوت ندارند، اما سند اوقافی با سند ملکی تفاوت هایی دارد که پیش از تصمیم به خرید ملک در محله های اوقافی تهران باید به آنها دقت کنید.

• ارزش سند ملکی در حدود 20 درصد بیشتر از سند اوقافی است.
• در سند اوقافی شما صرفاً مستاجر موقوفه هستید و مالک اعیان شناخته می شوید.
• ملکی که سند اوقافی دارد، تفاوتی با یک ملک شخصی ندارد و تنها علاوه بر پرداخت اجاره سالیانه به اداره اوقاف، باید برای هرگونه خرید و فروش یا تغییر در ملک از این اداره مجوز داشته باشید.
• هزینه اجاره ای که بابت ملک اوقافی باید پرداخته گردد خیلی زیاد نیست. به عنوان مثال برای یک زمین 200 متری در منطقه ای از تهران حدود 300 تا 400 هزار تومان است.
• یکی از دلایلی که زمین های وقفی به عنوان گزینه به افراد پیشنهاد می گردد، ارزان تر بودن آن ها است. به طور کلی می توان گفت قیمت خانه هایی که در محله های اوقافی تهران بر روی زمین های وقفی ساخته شده، 10 تا 15 درصد کمتر از خانه های مشابه بر روی زمین های غیر وقفی است. البته خریدار باید در نظر داشته باشد که سالانه باید هزینه بسیار ناچیزی را به عنوان اجاره پرداخت کند و البته هزینه هنگفتی را در صورت فروش خانه وقفی. مثلاً برای فروش زمین 300 متری وقفی، وقتی به شهرداری مراجعه می گردد، شهرداری قبل از اینکه پول تراکم را از شما بگیرد نامه ای به شما می دهد که باید به سازمان اوقاف مراجعه کنید و در مراجعه به سازمان اوقاف حدود 30 تا 40 میلیون تومان از شما (بستگی به متراژ زمین) گرفته می گردد.
• گروهی از بنگاه داران در محله های اوقافی تهران به متقاضیان هشدار می دهند که مراقب دست کاری در اسناد وقفی هم باشند چون ممکن است اسناد آن دست کاری شده باشد و حتی اسناد بعضی زمین های وقفی به عنوان زمین عادی دست کاری شده باشد که هنگام فروش آن ها تازه متوجه وقفی بودن آن ها می شویم.
• خرید و فروش زمین وقفی مشکل ندارد. در حقیقت دریافت اجاره بهای سالانه و دریافت هزینه از فروشندگان زمین های وقف در محله های اوقافی تهران، راهی بود که سازمان اوقاف برای حفظ وقفیت زمین ها و خانه های وقفی که تصرف شده و از وقفیت خارج شده بودند در پیش گرفت. (البته ملک های غصبی نیز در تهران وجود دارد که متعلق به بعضی از افراد هستند که بعد از انقلاب ایران را ترک نموده اند و شرایط خاص خود را دارند)

علاوه بر قانون، خرید و فروش زمین های وقفی نیازمند پیوست فرهنگی است. پیوستی که بر اساس آن بنگاه داران، مستاجران و مالکان زمین های وقفی با اصل وقف آشنا شوند و بدانند وقف چیست و برای چه دلیل موجهی پول پرداخت می نمایند. قدر مسلم با شرایط حاضر هیچ بنگاه داری واقف نخواهد شد، هیچ مستاجری به وقف تشویق نمی گردد و هیچ خرید و فروش نماینده زمین های وقفی کسی را به وقف تشویق نخواهد کرد.

فقر اطلاعات و مطلعی در مورد وقف و زمین های وقفی در محله های اوقافی تهران به روشنی و وضوح در میان افرادی که بیش ترین ارتباط عملی با این زمین ها را دارند وجود دارد و عدم روشنگری سازمان اوقاف در ارائه نقشه محله های اوقافی و نبود پیوست فرهنگی قوی در این زمینه موجب سردرگمی مردم، متضرر شدن بسیاری از آن-ها و تبلیغ منفی علیه وقف شده است که قدر مسلم با برگزاری دوره های آموزشی ویژه بنگاه داران و مالکان زمین های وقفی، می توان این فرایند را معکوس کرد.

این مقاله را چقدر می پسندید؟

پارمیس: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای پارمیس