مقایسه قیمت های آپارتمان در شهر های نزدیک تهران در سال 97 با 98 - کنفرانس هکا

به گزارش، مهاجرت سرمایه گذاران ملکی از تهران به حومه را از دو منظر می توان نوع دوم مهاجرت متقاضیان مسکن پایتخت نامید. از یکسو این مهاجرت پس از کوچ گروهی از متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران به شهر های حومه ای اتفاق افتاده است و از این بابت که این بار مهاجرت تقاضای سرمایه ای پس از تقاضای مصرفی صورت می گیرد، نوع دوم به شمار می آید.

در نیمه سال گذشته و پس از موج اول جهش قیمت مسکن در پایتخت، در زمانی که میانگین رشد نقطه ای قیمت مسکن در مقایسه با نیمه سال 96 به حدود 50 تا 60 درصد رسیده بود، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن اجاری نیز تحت تاثیر تغییرات قیمتی پرسرعت مسکن و اجاره بها، مهاجرت درون و برون شهری خود را آغاز کردند.

جویندگان مسکن در مناطق بالاتر، به مناطق پایین تر رفتند، اما اجاره نشین های ساکن در مناطق 9، 10 و 21 در جنوب غرب تهران نیز روانه شهر های جدید محدوده غرب نظیر پرند و هشتگرد شدند، به این امید که بتوانند نقدینگی ودیعه خود را تبدیل به آپارتمان مسکونی، هرچند خارج از تهران نمایند و به این ترتیب خانه دار شوند. در محدوده جنوب شرقی پایتخت نیز تعداد زیادی از جست وجوگران بازار اجاره مسکن که در مناطق 14 و 15 در حال جست وجو بودند تصمیم گرفتند از دیوار شهر عبور نمایند و در شهر های جدید به ویژه پردیس خانه دار شوند. در آن موقع روند افزایش قیمت مسکن مهر و آپارتمان های مسکونی شخصی ساز در شهر های جدید نیز آغاز شده بود، اما سرعت این رشد قیمت از تهران به مراتب کمتر بود و این فرصت را به اجاره نشین ها می داد که به خرید خانه به طور جدی فکر نمایند. به این ترتیب نوع اول مهاجرت متقاضیان مسکن به حومه در نیمه سال گذشته آغاز شد.

اما تحقیقات میدانی حاکی از این است که نوع دوم مهاجرت از سوی متقاضیان سرمایه ای مسکن نیز اخیرا آغاز شده است. ماجرا از این قرار است که سرمایه گذاران ملکی پایتخت ماه های قبل و تقریبا از اواخر سال گذشته، یک بار در محدوده حریم شهر تهران کوچ منطقه ای داشتند. بسیاری از متقاضیان سرمایه ای خرید مسکن که دارایی نقدی خود را به امید کسب سود در میان مدت و بلندمدت، به دارایی ملکی تبدیل می نمایند، از اواخر سال 96 تحرک خود را در بازار مسکن پایتخت آغاز کردند و بخش مهمی از متقاضیان مسکن در طول سال 97 همین گروه بودند. این در حالی است که تحولات شتابان قیمت مسکن این گروه را در نیمه دوم سال گذشته وادار به تغییر منطقه مورد جست وجو برای خرید کرد. جویندگان آپارتمان در منطقه 4، به سراغ منطقه 8 رفتند و متقاضیان خرید ملک در منطقه 5 نیز، مناطق 21 و 22 را جایگزین کردند. این مهاجرت متقاضیان سرمایه ای ملک در تمام مناطق رخ داد و اکنون کوچ نوع دوم آن ها به شکل بین شهری در حال وقوع است.

دو علت این کوچ نوع دوم گروهی از متقاضیان ملکی را رقم زده است. هر دو علت وزن قابل توجهی در این تغییر مقصد دارند و نمی توان یکی را نسبت به دیگری موثرتر مطرح نمود.

یک علت تغییرات قیمتی مسکن در تهران و افزایش کف بودجه ای قابل استفاده در معامله ملکی است که تناسبی با بودجه بسیاری از متقاضیان سرمایه ای مسکن ندارد. در حال حاضر خرید هر واحد آپارتمان مسکونی مطلوب سلیقه سرمایه گذاران ملکی در تهران حداقل یک میلیارد تومان است. میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی فروخته شده در پایتخت بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن متعلق به بازار مسکن تیر ماه، به 13 میلیون و 600 هزار تومان رسیده و در نتیجه خرید یک واحد آپارتمان 75 مترمربعی به بهای میانگین، یک میلیارد و 20 میلیون تومان تمام می گردد.

این در حالی است که در اغلب شهر های حومه ای این متراژ را به بهای 500 تا حداکثر 900 میلیون تومان می توان تملک کرد. در خصوص پروژه های مسکن مهر نیز قیمت ها از این دامنه به مراتب پایین تر است و حتی با 200 تا 400 میلیون تومان می توان آپارتمان مسکن مهر در آستانه تحویل پیش خرید کرد. بسیاری از پروژه های مسکن مهر باقی مانده در شهر های جدید اطراف تهران قرار است تا انتها سال یا در بهار سال آینده به انتها برسند و کلید آن ها به متقاضیان این واحد ها تحویل گردد. متراژ عمده آپارتمان های مسکن مهر بین 80 تا 110 مترمربع است و در عین حال املاک کوچک تر و بزرگ تر از این نیز در فایل های عرضه شده بازار مسکن حومه پرتعداد هستند.

یک علت دیگر انتخاب مهاجرت از سوی سرمایه گذاران ملکی تهران رسیدن به انتها کار رشد قیمت مسکن و آغاز کاهشی قیمت های فروش است. اگرچه با توجه به بالا بودن حداقل مبلغ خرید ملک در اغلب مناطق مسکونی تهران، دست بسیاری از سرمایه گذاران ملکی از این خرید کوتاه است، اما مشاهده ریزش قیمت های پیشنهادی فروش در شهر های جدید مشوق مضاعف آن ها برای کوچ به حومه بوده است.

در حال حاضر قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پردیس حول و حوش 4 میلیون تومان و مسکن شخصی از 5 میلیون و 500 هزار تومان به بالا، قیمت هر مترمربع مسکن مهر در پرند حول و حوش 3 میلیون و مسکن شخصی بین 5/ 4 تا 9 میلیون تومان و نیز قیمت مسکن مهر هشتگرد تا 2 میلیون و مسکن معمولی نیز قدری بیشتر و عموما بین 2 تا 3 میلیون تومان است.

منبع:دنیای اقتصاد

پارمیس: قدرت گرفته از سیستم مدیریت محتوای پارمیس