در صورت اختلاف متراژ ملک با سند چه باید کرد؟

به گزارش کنفرانس هکا، مساحت ملک از مهم ترین موضوعات در جلب نظر خریداران است و نقش اساسی در انتخاب ملک ایفاء می نماید، به همین دلیل افراد دقت و توجه بسیاری برای دقیق بودن مساحت ملک دارند.

اختلاف متراژ ملک با سند یکی از مشکلاتی که در معاملات املاک ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی گردد. یکی از مشکلاتی که در معاملات املاک ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی گردد. به گزارش خبرنگاران دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده در خصوص مساحت ملک توسط فروشندگان یکی عوامل بروز چنین مشکلاتی است.

اختلاف متراژ ملک با سند

در خرید ملک، چیزی که مبنای محاسبه قیمت قرار می گیرد، متراژ و مساحت ملک است. در واقع فروشنده ، ملک را با ابعاد معین و دقیق به خریداران پیشنهاد می نماید. زیرا مساحت ملک از مهم ترین موضوعات در جلب نظر خریداران است و نقش اساسی در انتخاب ملک ایفاء می نماید، به همین دلیل افراد دقت و توجه بسیاری برای دقیق بودن مساحت ملک دارند. به طور مثال در هنگام معامله یک ملک، فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک 100 متر است و در قولنامه نیز این میزان قید شده باشد، اما در زمان تنظیم سند و بعد از اندازه گیری ملک توسط کارشناسان ثبت، معین گردد که ملک 98 متر است. قانون به این مورد به طور معین اشاره نموده و می گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شده باشد و بعد معلوم گردد که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت. و اگر معلوم گردد که بیشتر است فروشنده می تواند آن را فسخ کند، مگر این که در هر دو صورت خریدار و فروشنده به محاسبه مبلغ اضافه یا کم در مساحت ملک توافق نمایند. در خصوص اختلاف متراژ ملک با سند باید بین ملک ساخته شده و ملکی که هنوز ساخته نشده و به صورت پیش فروش خریداری می گردد تفاوت قائل شد.

1. املاک ساخته شده

طبق قانون ثبت، به دلیل آن که قیمت ملک بر اساس مساحت ملک معین می گردد، خریدار می تواند به نسبت کسری در متراژ ملک از مبلغ توافق شده در معامله کم کند و اگر مساحت ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و اصلاح سند خود را تقاضا کند.

2. پیش فروش و پیش خرید آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان ها، در راستای حمایت از پیش خریدار این گونه بیان می نماید:

اگر اختلاف متراژ در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا 5 درصد باشد، هیچ یک از دو طرف حق فسخ ندارند، ولی اگر اختلاف بیشتر از 5 درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد. و فرقی نمی نماید متراژ واقعی ملک کمتر یا بیشتر باشد. به طور مثال اگر در قرارداد متراژ ملک 200 متر و هر متر 5 میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک 190 یا 210 باشد، هیچ یک از طرف ها حق فسخ ندارد. چون اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد است. بنابراین در پیش فروش آپارتمان به دو نکته باید توجه داشت.

1.اگر مساحت ملک کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به خریدار بدهد.

2.اگر مساحت ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

نکته مهم اختلاف متراژ ملک با سند

در خصوص مسأله اضافه مساحت در املاک اگر ملکی در مبایعه نامه به شرط داشتن مساحت مشخص و به صورت کلی فروخته و مبلغ معامله نیز به طور کلی پرداخت شده باشد مثلا خانه 90 متری به قیمت 900 میلیون تومان معامله و بعد معلوم گردد که مساحت ملک فروخته شده کمتر از میزان واقعی است، مشتری فقط حق فسخ معامله را دارد، مگر اینکه دو طرف در خصوص نقص ایجاد شده به توافق برسند. ولی اگر مبلغ معامله بر اساس متراژ و به طور جزئی مورد توافق قرار گیرد یعنی هر جزء از ملک در مقابل جزء مشخصی از مبلغ معامله گردد به عنوان مثال خانه 90 متری را در ازای هر متر مربع با مبلغی مشخص معامله نمایند، در این مثال در صورتی که مبلغ پرداختی بیشتر از متراژ واقعی ملک باشد خریدار می تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی را با توجه به مقدار کسری متراژ مطرح کند.